Ingatlan adásvételi szerződés

Az ajánlatból sok mindent megtud. Milyen jogi szolgáltatást kap és mennyi lesz, az ingatlan értékétől függő adásvételi szerződés ügyvédi díja. A munkadíjon kívül a költségekről is tájékoztatom. Ehhez adja meg az ingatlan vételárát, címét a szerződéskötés tervezett idejét.

Sőt már ekkor megkérem, ha volt 3 éven belül ingatlan eladása, azt a szerződést hozza magával az adásvétel aláíráskor. Az illeték kedvezmény igényléséhez lesz rá szükség. A most vásárolt ingatlan szerződésébe fogom beírni az eladott ház vagy lakás helyrajzi számát és eladási árát.

-2. Második lépés, ön kedves vevő megküldi az adásvételi szerződés készítéséhez szükséges adatokat.

Ingatlan Adásvételi szerződéshez adatszolgáltatás

Kérdés sor>>

• INGATLAN tulajdoni lapon található speciális jellemzők:
  • HRSZ,
  • cím.
  • Ingatlan típusa: társasházi lakás, családi ház, építési telek, garázs vagy zártkert?
  • Társtulajdonosok és elővásárlási jog: Hány lakásos az ingatlan, ha nem társasház? Van-e a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk?
• VEVŐ, ELADÓ esetleg haszonélvező 
  • személyi adatai részletes kérdés sor>>.
  • Külföldi állampolgár vásárlása esetén kormányhivatali engedélyre is szükség, lehet, ezt jó előre tudni.
  • Családi állapot és házastárs szerepe Ha a vevő házas, de különvagyonból vásárol, vagy épp ellenkezőleg, a házastárs is tulajdonos lesz, azt rögzíteni kell.
  • Kapcsolattartási adatok: A telefonszám mellett az e-mail cím és a postai levelezési cím (ha eltér a lakcímtől) elengedhetetlen a tervezet kiküldéséhez és az elektronikus ügyintézéshez.
• TELJES VÉTELÁR: 
  • foglaló, 
  • előleg,
  • utolsó önerő rész
  • Hitel Ft. összege.
    • HITEL részt nyújtó bank neve, hitel pontos típusa (pl. támogatott hitel: Otthon Start, CSOK Plusz vagy piaci hitel), mert a bankok szövegezési elvárásai eltérők.
  • Kifizetési határidők és ütemezés: Ha több részletben fizet a vevő, mik a tervezett végső határidők? A szerződés jóváhagyásáig az időpontok módosíthatók.
    • Szerződéskötés
    • Birtokba adás 
  • Kifizetés módja:
    • Készpénz
    • Átutalás
    • Külföldi számláról történő utalás: Ha a vételár vagy egy része külföldi bankból érkezik, az a pénzmosás elleni törvény (Pmt.) és az átutalási idők miatt lényeges.
• Egyéb praktikus információk:
  • Ingatlanközvetítő részére adtak-e és aláírtak-e vételi ajánlatot? Tettek le bánatpénzt?
  • Mindegyik fél el tud jönni a szerződéskötésre?
    • Szükség lesz-e meghatalmazásra?
    • Távazonosításra?
  • Szerződéskötés nyelve: Ha az egyik fél nem beszél magyarul, arról tudnom kell, mert tolmácsra vagy kétnyelvű szerződésre lesz szükség.
  • Energetikai tanúsítvány azonosítója (HET-szám). Bár a szerződésbe már nem kötelező beírni, a bankok és a felek megnyugtatására jó, ha már a szerződés tervezet írásakor látom a meglétét. (még birtokbaadás előtt Eladó átadja a Vevőnek.)

-3. Harmadik lépés, készülhet az

Ingatlan adásvételi szerződés tervezet.

Tisztelt Vevő, egy napon belül küldöm Önnek, a szándékát tartalmazó iratot. Ezután e-mailben és telefonon véglegesítjük az ingatlan adásvételi szerződés szövegét.

-4. Negyedik lépés, az eladóval együtt megjelennek, ügyvédi irodámban.

Mi történik az adásvételi szerződés aláírása előtt?

• Már Eladó és Vevő jelenlétében, lekérem az ingatlan hiteles tulajdoni lap másolatát, és ellenőrzöm. Elvégzem, a szerződő Felek személy azonosítását. (Jogügyletek biztonsága JÜB2 rendszer, központi adatnyilvántartásból)
• Átveszem az ügylethez kapcsolódó egyéb iratot, pl. meghatalmazást, ha az egyik fél helyett meghatalmazott lesz az aláíró.
• Felek elolvassák a kinyomtatott ingatlan adásvételi szerződést.
• Ha Eladónak vagy Vevőnek további  jogi kérdése  merül fel, részletesen  elmagyarázom, a szerződés megértése érdekébe.
• Tájékoztatom tisztelt eladót az adózás szabályairól, vevőt a vagyonszerzési illeték fizetésről és kedvezményekről. Például ha a következő egy évben is elad ingatlant, akkor csak a különbözet lesz az illeték alapja.

-5. Legfontosabb lépés:

Ingatlan Adásvételi Szerződés megkötése

Felek jóváhagyják az ingatlan adásvételi szerződés tartalmát. Okiratokat Eladó, Vevő aláírja és én, mint ügyvéd ellen jegyzem. A felek átveszik az ügyvédi szárazbélyegzővel is ellátott aláírt ingatlan adásvételi szerződéseket. Földhivatal által érkeztetett példányt, vevő másnap viheti a bankba.

-6. Pénzügyek, tulajdonjog bejegyzési engedély aláírása, földhivatali ügyintézés.

Mi következik szerződés kötés után?

• Ügyvéd előtt vevő kifizeti a foglalót, gyakran az előleget is, az eladó részére, készpénzben vagy banki átutalással.
• Eladó a tulajdonjog bejegyzési engedélyt aláírja és ügyvédi letétbe helyezi, mert így nem kell még egyszer ügyvédhez jönni. Amikor majd megkapja a teljes vételárat, csak értesíti az ügyvédet. A letétbe helyezett tulajdonjog bejegyzési engedély a vevőnek biztonságot ad.
• Ezután az ingatlan adásvételi szerződés dokumentumait benyújtom a területileg illetékes földhivatalba. (befizetem a 10600.-Ft igazgatási szolgáltatási díjat)
• Az “érkeztetett” példányt átadom Vevőnek, mert a bank kéri a hitel ügyintézéshez.
• Sőt a vagyonszerzési illeték megállapításhoz szükséges NAV adatlapot is kitöltöm, amit most már, elektronikusan küldöm az adóhivatalba.
• Végül a teljes vételár kiegyenlítése után, a tulajdonjog bejegyzési engedélyt  a letétből kiveszem és eljuttatom a földhivatalba. Egyúttal befizetem a második 10.600.- Ft eljárási díjat. A legfontosabb jogi aktus, itt történik. Bejegyzésre kerül a vevő tulajdonjoga a tulajdoni lapra.
• Az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzés, 60 napon belül várható. Néha előfordul, az ügyek nagy száma miatt, a földhivatal nem tudja tartani a törvényes határidőt. Lehetőség van gyorsított eljárással 30 napra rövidíteni. Tulajdonjog bejegyzésről korábban csak az ügyvéd, most a vevő is kap értesítést a Földhivataltól.
• Bejegyzési határozatról hivatalból a NAV-ot értesíti a földhivatal. Az illeték kiszabást csak a vevőnek küldi a NAV.

-7. Vevő és Eladó célba ért! Birtokba adási jegyzőkönyvet aláírják.

Birtokba adás

A teljes vételár kifizetése után, jöhet a várva várt bitokba adás. Nem kell megvárni a bejegyző határozat megérkezését, és az illeték kiszabást sem.

Az eladó megírja az Ingatlan birtokbaadási, átadás-átvételi jegyzőkönyvet. Melyben a felek rögzítik a közmű mérők állását. A birtokbaadás napjáig az eladó feladata kiegyenlíteni a számlákat. A közüzemi szerződések és mérők átírásáról a vevő kötelessége 30 napon belül gondoskodni. A birtokbaadási jegyzőkönyvet az Átadó, Átvevő és két tanú írja alá.

Előfordulhat, hogy vevő ekkor vesz észre valamilyen ingatlan hibát, akkor ezt is pontosan írja körül a jegyzőkönyvben. Bár az ingatlan adásvételi szerződésben az van leírva, hogy a „megtekintett állapotban”, de csak az üres lakásban vált láthatóvá pl. a penészes fal. A későbbi viták elkerülése érdekében, akár azonnal jegyzőkönyvben nyilatkozhat az eladó, a kijavítás határ idejéről.

Ha nincs ideje tovább olvasni állok rendelkezésére:

Tisztelt ingatlan Vásárló h-p, 9-17 óra között HÍVJON közvetlenül, Dr. Mohos Gábor ingatlan ügyekben tapasztalt ügyvéd vagyok, vagy MOST

Kérem, egyúttal adja meg a helyrajzi számon kívül:

• az ingatlan vételárát,
• szerződés kötés várható napját,
• ingatlan posta címét.

Miért itt és most kérjen ajánlatot?

Ingatlan adásvételi szerződés díjai, költségek:

Mikor kössön Ingatlan adásvételi előszerződést?

• Praktikus megoldás, ha 6 hónapon belül nem tud fizetni a Vevő, vagy az Eladó nem képes birtokba adni az ingatlant, de fontos számukra ez a szerződés. Örökössel nem lehet adásvételi szerződést aláírni, de ha már széljegyre bejegyezték, nyugodtan köthető vele Előszerződés. Előszerződésről bővebben olvashat>>

Fenti leírás érvényes az ingatlan adásvételi elő szerződésre is, csak a szerződés aláírása utáni rész elmarad, tehát nincs benyújtva a földhivatalba.

Ingatlan adásvétel további kérdései?

Célszerű az eladótól tájékoztatást kérni még megállapodás előtt, az alábbiakról is. Ne az ügyvédnél, szerződéskötéskor érje meglepetés a vevőt:

Tehermentes az ingatlan?

– Jelzálogjog bejegyzés volt-e valaha az ingatlanon, ha volt töröltette-e az eladó a földhivatalban.

– Haszonélvezeti jog az ingatlanon? Ha a haszonélvező már meghalt töröltették-e a tulajdoni lapról? Ha ez korábban nem történt meg, akkor a halotti  anyakönyvi kivonatát törlési kérelemmel, az eladó nyújtsa be a földhivatalba, eljárási díja 10.600.-Ft. Ha adásvételi szerződéssel egyidejűleg kérem a törlést nincs külön költsége. Tudni kell, hogy a hitelező bank, haszonélvezettel terhelt ingatlanra nem utal hitelt.

Ha élő személy a haszonélvező, neki is alá kell írni az adásvételi szerződést, és lemondó nyilatkozata a szerződésben szerepel.

Ha nincs hitelfelvétel és a régi haszonélvező nem mond le haszonélvezeti jogáról, nem írja alá a szerződést. A vevővel tudatosítani kell a haszonélvező jogait. Pl. a tulajdonost ki zárhatja az ingatlan használatából és hasznosításából.

Az ingatlan adásvételi szerződéssel együtt felmerülhet haszonélvezeti jog alapítás is. Nem mindegy, hogy ki szerez haszonélvezeti jogot, hiszen az is egy illetékköteles dologi jog. Ha az új tulajdonos ingyenesen ad haszonélvezeti jogot közeli hozzátartozónak, az ingatlan ajándékozásnak minősül és illetékmentes.

Ha visszterhesen történik haszonélvezet alapítás, akkor a vételár egy részét képezi és 4% vagyonszerzési illeték kötelezettséget von maga után.

Elővásárlási jog

– Ha olyan lakást vásárol, ahol az ingatlanban több lakás van, de nem társasház: a tulajdonos társak nyilatkozatát kérje az eladótól. A tulajdonostárs arról nyilatkozzon, hogy nem él elővásárlási jogával.

– Gyorsabb megoldás lehet, adásvételi előtt tértivevényes levélben értesíteni a többi tulajdonost, a 3. fél ajánlatáról. Ha 15 napon belül nem válaszol, azt jelenti, hogy nem él elővásárlási jogával. 

Az ingatlan műszaki adatai:

– Eladó nyilatkozzon, hogy legkésőbb birtokba adáskor átadja az ingatlan hiteles energetikai tanúsítványát.

 – Tulajdonos váltáskor villamos biztonsági felülvizsgálat elvégeztetése az eladó kötelezettsége, melyet a 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelettel módosított 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. számú mellékletének (VMBSZ) 1.13.2 f) pontja ír elő.

A vizsgálat elvégzése alól felmentést ad a jogszabály azoknál a lakásoknál, ahol az összes fogyasztó áram-védőkapcsolóval védett és a lakások villamos hálózatában nincsen 32 A-nél nagyobb leágazás. Ez a kitétel az új építésű, korszerű lakások jelentős körét mentesíti.

– Családi ház esetén ráépítésről, hozzáépítésről kapott-e az eladó használatbavételi engedélyt? Mert hitelfelvétel esetén a bank értékbecslője nem veszi figyelembe az engedély nélküli rész értékét,

– Építési telek vásárlása előtt érdemes, a helyi építési hatóságot felkeresni, a hatályos építési irányelvek megismerése céljából. Pl. hány méter az előírt minimális telek szélesség. Térképmásolat lekérése is szükséges.

Milyen típusú lehet az ingatlan adásvételi szerződés ?

Az adásvételi szerződéseket az alábbiak szerint két nagy csoportba lehet sorolni:

Vételár kifizetése egy összegbe

Az ingatlan teljes vételárát vevő a szerződéskötés napján fizeti meg az eladónak. Ilyenkor az eladó a tulajdonjog bejegyzési engedélyt a szerződés szövegében adja meg. Nincs szükség foglaló elkülönítésére sem.
A szerződés megkötése után egyszerre nyújtom be a földhivatalhoz a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet és magát az adásvételi szerződést. Plusz illetékre vonatkozó NAV nyomtatványt.

Vételár több részletben

A vevő a foglaló kifizetése után a vételár további részét vagy halasztottan vagy hitelből fizeti meg.

Foglaló

Első részlet a foglaló, mely általában a vételár 10 %, és a szerződés aláírása napján kerül kifizetésre.
Foglaló beleszámít a vételárba. A szerződésben pontosítva van, hogy mekkora összeg tekintendő foglalónak, aminek csak a szerződés meghiúsulása esetén van jelentősége. A foglaló jogi természete az adásvételi szerződésbe is pontosan körül van írva, a későbbi félreértések elkerülése érdekébe.

A tulajdonjog bejegyzési engedély külön dokumentumban szerepel, és az eladó ügyvédi letétbe helyezi, a teljes vételár kifizetéséig.

Tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog

Új ingatlan nyilvántartási törvény, a vevői jog intézménye 2025.01.05.-én lépett hatályba, ami a korábbi függőben tartáshoz hasonló jog. Vevő tulajdonjog szerzési érdekét védi halasztott vételár kifizetéséig. Az adásvételi szerződést a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzési kérelemmel együtt nyújtom be a földhivatalba. Az eladó engedélye és a 2021. évi C.tv. valamint a 179/2023 Korm. rendelet 20§.1 8. pont és 45§.(1) rendelkezései alapján.

A földhivatal érkezési sorrendben szolgálja ki az ügyfeleket. Az eladóval szemben végrehajtás bejegyezési kérelmet a földhivatal 6 hónapig visszautasítja. Hat hónap után terhelési és elidegenítési tilalomként érvényesül, ami továbbra is korlátozza az eladó rendelkezési jogát.

Maximum 5 évig érvényes a vevői jog bejegyzés, határozatlan idejű szerződések esetében. Határozott idejű tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését a határidő napján törlik. Azonban van lehetőség ismételt bejegyzési kérelemre.

Ranghely

A földhivatal érkezési sorrendben szolgálja ki az ügyfeleket. A rang helyet fő szabály szerint a földhivatali iktatás időpontja határozza meg. Amikor a teljes vételár kifizetése megtörténik, a tulajdonjog bejegyzési engedélyt eladó megadja. Ekkor benyújtom a tulajdonjog bejegyzési kérelmet, ami a vevői jog kérelem, eredeti rangsor helyét kapja meg. Tehát megelőzi a későbbi bejegyzéseket. (ekkor a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot törlik)

Hitel

Hitelfelvételt tartalmazó adásvételi szerződéssel együtt, tulajdonjog-bejegyzési kérelmet kell benyújtani, amely hátterében – a teljes kifizetésig – a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése nyújt biztonságot a vevőnek.

A bankok megkövetelik, hogy a vevő az önerőt teljes egészében kifizesse, mielőtt a hitelből finanszírozott vételárrészt az eladó részére folyósítaná. Többlet feltételként a bankok azt is kikötik, hogy a hitelfolyósítás időpontjában a tulajdoni lapból egyértelműen kiderüljön, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme már a széljegyen szerepel.

Hogyan is történik a hitelrész kifizetés? Az eladó által adott tulajdonjog bejegyzési engedélyt, a szerződést ellenjegyző ügyvéd a letétből akkor adja ki, és nyújtja be a földhivatalba, a vevő tulajdonjogának bejegyzése végett, ha a vevő kifizette az önerőt.

A Földhivatal által ellenjegyzett tulajdonjog bejegyzési engedélyt,  vevő  bemutatja a hitelt nyújtó banknak. A bank megadja a folyósítási engedélyt. A bank ezt  követő 3 munkanapon belül utalja eladó részére a vételár utolsó részletét.

A Hitelező bankok nem szeretik a közös tulajdont. Olcsó és gyors megoldás a használat megosztási szerződés. Ikerház esetén járható út lehet a társasházzá alakítás, ha hitelnyújtás feltételeként közös tulajdon megszüntetését írja elő a bank.

A hitelügyintézők legtöbbször 3-4 héten belül ígérik a hitel lebonyolítását. Én azt javaslom, hogy inkább 5-6 hetet ígérjen a vevő a vételár teljes kifizetés határidejére. Ne kelljen szerződést módosítani, vagy kötbért fizetni az eladó részére.

Mit jó tudni még, az ingatlan adásvételről?

Ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd vagy közjegyző nélkül, nem lehetséges.
Ha az ingatlan eladást ingatlanközvetítőnél indítják, Eladóként ajánlatos a megbízási szerződés minden betűjét elolvasni, még az aláírása előtt. Ne fogadjon el kizárólagos szerződést. Ha egyedül eladta ingatlanát, 3 napon belül értesítse az ingatlanost.

Vevőként fontos téma a vételár kifizetése: hol, mikor, hány részletben, mennyit és főleg miből.
Okosan teszi a vevő, ha ügyvéd jelenlétében, az ingatlan adásvételi szerződés, esetleg előszerződés aláírása után teszi le a foglalót. 

A gyakorlat viszont az, hogy a vevő szándéknyilatkozatot ír alá, sőt néha a teljes foglalót is kifizeti eladónak az ingatlan közvetítőnél. Ügyvédet ezután keres, tehát ingatlanjogot érintő jogi tanácsot csak később kap. Kérdések merülhetnek fel a haszonélvezeti jog, elővásárlási jog, zálogjog, szerződés teljesülése, a bejegyzési kérem típusa, birtokbaadás körülményei, stb. körében.

Tulajdonjog bejegyzési engedély időpontja

Az adásvételi szerződésben rögzíteni kell  azt a határidőt, ameddig az eladó kiadja a vevő számára a tulajdonjog bejegyzési engedélyt. Ennek időpontja, a szerződéskötés napjától számított 6 hónapon belül kell lenni.

Szerződés aláírása személyes megjelenés nélkül

Lehetőség van az Eladó vagy Vevő jelenléte nélkül is megkötni az ingatlan adásvételi szerződést. Ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett meghatalmazással rendelkező személy írja alá a szerződést, a felek neve helyén, mint meghatalmazott.

Másik megoldás, ha vevő és eladó sem tud befáradni Bp.-i irodámba távazonosítási eljárással is aláírhatják az ingatlan adásvételi szerződést.

Tisztelt Vásárló küldje az ingatlan adatait,

egy napon belül elkészítem egyedi ingatlan adásvételi szerződését.

Várom szíves érdeklődését!

Egy ingatlan vásárló véleménye>>

facebook ingatlanjog adásvétel oldalam>>

Ingatlan adásvétel BLOG>>