Ingatlan adásvételi tudástár
Kedves ingatlan Vásárló, megtalálta álmai lakását? Ingatlan adásvételi szerződés kötésbe megállapodott az eladóval? Bankban is érdeklődött? Már csak megbízható ügyvédet keres?
– Ha ön ismeri a hivatalos eljárást, akár azonnal ingatlan adásvételhez értő ügyvédtől kérhet ajánlatot>>
Az ajánlatból sok mindent megtud. Milyen jogi szolgáltatást kap és mennyi lesz, az ingatlan értékétől függő adásvételi szerződés ügyvédi díj. A munkadíjon kívül a költségekről is tájékozódhat.
Sőt már ekkor megkérem, ha volt 3 éven belül ingatlan eladása, azt a szerződést hozza magával az adásvétel aláíráskor. Az illeték kedvezmény igényléséhez lesz rá szükség. A most vásárolt ingatlan szerződésébe fogom beírni az eladott ház vagy lakás helyrajzi számát és eladási árát.
Ingatlan Adásvételi dokumentumai
-Második lépés, ön kedves vevő megküldi az adásvételi szerződés készítéséhez szükséges:
fontos adatokat>>
- Ingatlan tulajdoni lapon található jellemzők,
- vevő, eladó, esetleg haszonélvező személyi adatai,
- teljes vételár, foglaló, előleg, hitel Ft. összege,
- hitel részt nyújtó bank neve,
- kifizetés módja,
- szerződéskötés és birtokba adás várható ideje, stb.
-Harmadik lépés, az adatok birtokában, készülhet az
Ingatlan adásvételi szerződés tervezet.
Tisztelt Vevő, egy napon belül küldöm Önnek, a szándékát tartalmazó iratot. Ezután e-mailben és telefonon véglegesítjük az ingatlan adásvételi szerződés szövegét.
-Negyedik lépés, az eladóval együtt megjelennek, ügyvédi irodámban.
Mi történik az adásvételi szerződés aláírása előtt?
- Már Eladó és Vevő jelenlétében, lekérem az ingatlan hiteles tulajdoni lap másolatát, és ellenőrzöm. Elvégzem, a szerződő Felek személy azonosítását. (Jogügyletek biztonsága JÜB2 rendszer)
- Felek elolvassák a kinyomtatott ingatlan adásvételi szerződést.
- Ha Eladónak vagy Vevőnek további jogi kérdése merül fel, részletesen válaszolok.
- Tájékoztatom tisztelt eladót az adózás szabályairól, vevőt a vagyonszerzési illeték fizetésről és kedvezményekről. Például ha a következő egy évben is elad ingatlant, akkor csak a különbözet lesz az illeték alapja.
Ingatlan Adásvételi Szerződés megkötése
Okiratokat Eladó, Vevő aláírja és én, mint ügyvéd ellen jegyzem.
Mi következik szerződés kötés után?
- Ügyvéd előtt Vevő kifizeti a foglalót, gyakran az előleget is, az Eladó részére, készpénzben vagy banki átutalással.
- Eladó a tulajdonjog bejegyzési engedélyt aláírja és ügyvédi letétbe helyezi, mert így nem kell még egyszer ügyvédhez jönni. Amikor majd megkapja a teljes vételárat, csak értesíti az ügyvédet.
- Ezután az ingatlan adásvételi szerződés dokumentumait benyújtom a területileg illetékes földhivatalba.
- Az “érkeztetett” példányt átadom Vevőnek, mert a bank kéri a hitel ügyintézéshez.
- Sőt a vagyonszerzési illeték megállapításhoz szükséges NAV adatlapot is kitöltöm és most már, elektronikusan küldöm tovább.
- Végül a teljes vételár kiegyenlítése után, a tulajdonjog bejegyzési engedélyt a letétből kiveszem és eljuttatom a földhivatalba.
- Jöhet a várva várt bitokba adás. Az eladó megírja az Ingatlan birtokbaadási, átadás-átvételi jegyzőkönyvet. Melyben a felek rögzítik a közmű mérők állását. A közüzemi szerződések és mérők átírásáról a vevő tartozik haladéktalanul gondoskodni. A birtokbaadási jegyzőkönyvet az Átadó, Átvevő és két tanú írja alá.
- Előfordulhat, hogy vevő ekkor vesz észre valamilyen ingatlan hibát, akkor ezt is pontosan írja körül a jegyzőkönyvben. Bár az ingatlan adásvételi szerződésben az van leírva, hogy a „megtekintett állapotban”, de csak az üres lakásban vált láthatóvá pl. a penészes fal. A későbbi viták elkerülése érdekében, akár azonnal jegyzőkönyvben nyilatkozhat az eladó, a kijavítás határ idejéről.
- Tulajdonjog bejegyzésről korábban csak az ügyvéd, most a vevő is kap értesítést a Földhivataltól. Az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzés, 60 napon belül várható. Néha előfordul, az ügyek nagy száma miatt, a földhivatal nem tudja tartani a törvényes határidőt.
- Bejegyzési határozatot, hivatalból a NAV részére is küld a földhivatal. Az illeték kiszabást csak a vevőnek küldi a NAV.
Ha egyenlőre nincs több kérdése, kérjen ajánlatot!
Tisztelt ingatlan Vásárló, az alábbi módon kaphat ingyen ügyvédi ajánlatot: h-p, 9-17 óra között
+36 20 354 8963 számon hívja közvetlenül Dr. Mohos Gábor ingatlan ügyekben tapasztalt ügyvédet, vagy MOST
Kérem, egyúttal adja meg:
- az ingatlan vételárát,
- szerződés kötés várható napját,
- ingatlan posta címét.
Ingatlan adásvételi szerződés díja, költségek:
Mit fizet az ELADÓ?
- Az Ingatlan átadásával, jogi rendezésével kapcsolatos kiadásokat. Pl. az ingatlan teher mentesítés költségeit.
- Vevő per-, teher-, és igénymentes ingatlant akar vásárolni. Így amennyiben bármilyen teher van az ingatlanon, azt az eladónak töröltetni kell. Törlések költségvonzata a földhivatali eljárási díj.
- Jelzálogjog törlésnek 20.000.- Ft. az ára.
- Özvegyi és haszonélvezeti jog törlése esetén pedig 10.600,-Ft. a díj. Abban az esetben viszont, ha az özvegyi jog, haszonélvezeti jog törlését a tulajdonjog változásával egy eljárásban kérjük, úgy csak a tulajdonjog bejegyzésért kell fizetni, amit a vevő fizet.
- Ingatlan eladásból származó tiszta jövedelem után 15% Szja. Több, mint 5 éve vásárolt lakáscélú ingatlan, adómentes.
- Az Energia tanúsítvány is költség.
- Villamos biztonsági felülvizsgálat jelentős költség, de nem mindig kötelező. (lásd lejjebb)
VEVŐ kiadásai:
- Ügyvédi munkadíj ingatlan adásvételi szerződés, az ingatlan érték 0,3%-a, de minimum 120 e Ft.
- Előszerződés díja, sokkal olcsóbb, csak fix. 30 e Ft.
- Tulajdoni lap másolat kiváltási díj az ügyvédi irodámban 4.800.-Ft.
- Földhivatali eljárási díjat kell fizetni az Ingatlan adásvételi szerződés, majd a tulajdonjog bejegyzési engedély földhivatalba történő benyújtásakor. A hatályos előírások szerint ennek összege 2 x 10.600,-Ft. A szerződés aláírásakor elkérem a pénzt vevőtől, és befizetem a földhivatal pénztárában. Ahol az ügyfél nevére kérem a számlát.
- Ügyvédi költségek, pl. utazás, posta.
- Ingatlan vagyonszerzési illeték a vételár 4%-a. De illeték kedvezmények is vonatkozhatnak önre.
Miért itt és most kérjen ajánlatot?
-Azért, mert ingatlan adásvételhez olyan okiratokat készítek, melyek mindenben megfelelnek a:
- jogszabályoknak,
- földhivatal,
- adóhivatal és
- a hitelt nyújtó bank előírásainak.
-Összefoglalva, a földhivatalnál teljes körűen képviselem ügyfeleim jogait, a tulajdonjog bejegyzéséig.
-Mint az ingatlan adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd, Vevő és Eladó jogait egyenlő mértékben képviselem:
- Vevő érdeke, hogy a földhivatali ingatlan nyilvántartásba bejegyezzék a tulajdonjogát. Valamint a szerződésben rögzített időpontig birtokba vehesse az ingatlant.
- Eladó érdeke, hogy határidőre, megkapja az ingatlan vételárát. A szerződésbe teszek erre vonatkozó biztosítékot, kötbért.
Mikor kötünk Ingatlan adásvételi előszerződést?
- Praktikus megoldás, ha 6 hónapon belül nem tud fizetni a Vevő, vagy az Eladó nem képes birtokba adni az ingatlant, de fontos számukra ez a szerződés.
- Örökösökkel nem lehet szerződést aláírni, ha nincsenek még bejegyezve a tulajdoni lapra. Ha széljegyen szerepel, ingatlan adásvételi előszerződést nyugodtan aláírhatják.
Fenti leírás érvényes az ingatlan adásvételi elő szerződésre is, csak a szerződés aláírása utáni rész elmarad, tehát nincs benyújtva a földhivatalba.
Ingatlan adásvételi további kérdései?
Célszerű az eladótól tájékoztatást kérni még megállapodás előtt, az alábbiakról is. Ne a szerződéskötéskor érje meglepetés a vevőt:
Tehermentes az ingatlan?
– Jelzálogjog bejegyzés volt-e valaha az ingatlanon, ha volt töröltette-e az eladó a földhivatalban.
– Haszonélvező az ingatlanon? Ha már meghalt töröltették-e a tulajdoni lapról, ha ez korábban nem történt meg, akkor a halotti anyakönyvi kivonatát törlési kérelemmel az eladó nyújtsa be a földhivatalba. Haszonélvezettel vagy zálogjoggal terhelt ingatlanra, a bank nem utalja a hitelt.
Elővásárlási jog
– Ha olyan lakást vásárol, ahol az ingatlanban több lakás van, de nem társasház: a tulajdonos társak nyilatkozatát kérje az eladótól. A tulajdonos arról nyilatkozzon, hogy nem él elővásárlási jogával.
– Gyorsabb megoldás lehet, adásvételi előtt tértivevényes levélben értesíteni a többi tulajdonost, a 3. fél ajánlatáról. Ha 15 napon belül nem válaszol, azt jelenti, hogy nem él elővásárlási jogával.
Az ingatlan műszaki adatai:
– Eladó nyilatkozzon, hogy majd átadja az ingatlan hiteles energetikai tanúsítványát.
– Tulajdonos váltáskor villamos biztonsági felülvizsgálat elvégeztetése az eladó kötelezettsége, melyet a 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelettel módosított 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. számú mellékletének (VMBSZ) 1.13.2 f) pontja ír elő.
A vizsgálat elvégzése alól felmentést ad a jogszabály azoknál a lakásoknál, ahol az összes fogyasztó áram-védőkapcsolóval védett és a lakások villamos hálózatában nincsen 32 A-nél nagyobb leágazás. Ez a kitétel az új építésű, korszerű lakások jelentős körét mentesíti.
– Családi ház esetén ráépítésről, hozzáépítésről kapott-e az eladó használatbavételi engedélyt? Mert a bank értékbecslője nem veszi figyelembe az engedély nélküli rész értékét,
– Építési telek vásárlása előtt érdemes, a helyi építési hatóságot felkeresni, a hatályos építési irányelvek megismerése céljából. Pl. hány méter az előírt minimális telek szélesség.
Milyen típusú ingatlan adásvételi szerződések vannak?
Az adásvételi szerződéseket az alábbiak szerint két nagy csoportba lehet sorolni:
Vételár kifizetése egy összegbe
Az ingatlan vételárát vevő a szerződéskötés napján fizeti meg banki átutalással vagy készpénzben az eladónak. Ilyenkor tulajdonjog bejegyzési engedély a szerződés szövegében szerepel. Nincs szükség foglaló elkülönítésére.
Vételár több részletben
Erre legtöbbször hitelfelvétel esetén kerül sor.
Foglaló
Első részlet a foglaló, mely általában a vételár 10 %, és a szerződés aláírásakor kerül kifizetésre.
Foglaló beleszámít a vételárba. A szerződésben pontosítva van, hogy mekkora összeg tekintendő foglalónak, ami csak a szerződés meghiúsulása esetén válik fontossá. Lehetséges előlegnek is nevezni, az első részletet, ha vevő nem biztos abba, hogy megkapja a hitelt. Persze eladó csak kivételes esetben fogadja el ezt a megoldást.
Hitel
A bankok megkövetelik, hogy a vevő az önerőből fedezett vételárrészt teljes egészében kifizesse, mielőtt a hitelből finanszírozott vételárrészt az eladó részére folyósítaná. Többlet feltételként a bankok azt is megkövetelhetik, hogy a hitelfolyósításának időpontjában a tulajdoni lapból egyértelműen kiderüljön, hogy a vevő már az ingatlan tulajdonosa.
Hogyan is történik ez? Az eladó által kiadott tulajdonjog bejegyzési engedélyt, a szerződést ellenjegyző ügyvéd a letétből akkor adja ki, és nyújtja be a földhivatalba, a vevő tulajdonjogának bejegyzése végett, ha a vevő kifizette az önerőt, és a bank megadta a folyósítási engedélyt.
Földhivatal által ellenjegyzett tulajdonjog bejegyzési engedélyt, a vevő bemutatja a hitelt nyújtó banknak. A bank ezt követő 3 munkanapon belül utalja az eladó részére a vételár utolsó részletét.
Tulajdonjog bejegyzési engedély időpontja
Az adásvételi szerződésben rögzíteni kell azt az időpontot, ameddig az eladó kiadja a vevő számára a tulajdonjog bejegyzési engedélyt. Ennek időpontja, a szerződéskötés napjától számított 6 hónapon belül kell lennie.
Ingatlan adásvételi szerződés szél jegyzése
a tulajdoni lapra. Két típus között választhatnak a felek:
„ingatlan tulajdonjog-fenntartással”
szél jegyzi a földhivatal. A tulajdonjog – fenntartással kapcsolatos időkorlátok jelentősen átalakultak 2025-ben. Ha Ön határozatlan időre köti ki ezt a jogot, akkor a földhivatal 5 éves időtartamra jegyzi be. A határozott idejű megállapodásoknál az időtartam lejártával automatikusan törlik a bejegyzést. Vevő tulajdonjog érvényesítésére továbbra is 6 hónapos határidő áll rendelkezésre, ha teljes védelmet szeretne élvezni.
Hat hónap elteltével viszont a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog elidegenítési és terhelési tilalomként érvényesül. Amely azt jelenti, hogy ezt követően amennyiben a tulajdonos az ingatlant eladná vagy megterhelné (például jelzálogjoggal) akkor a kérelmezőnek be kell szereznie a tilalom jogosultjának előzetes hozzájárulását is.
Másik lehetőség az ingatlan adásvételi szerződés földhivatali benyújtása idején:
„Vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme ”
lesz feljegyezve a tulajdoni lapra. Ennek az eljárásnak az a jelentősége, hogy
- egyrészt a vevő részére hitelt folyósító bank megköveteli.
- Másrészt a vevő számára többlet védelmet nyújt a „tulajdonjog fenntartással” történt eladás tényének feljegyzésével szemben. Pl. a korábbi tulajdonos tartozása alapján keletkezett végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelmet a földhivatal elutasítja.
Mit jó tudni még, az ingatlan adásvételi szerződésről?
Ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül, nem lehetséges.
Ha az ingatlan eladást ingatlanközvetítőnél indítják, Eladóként ajánlatos a megbízási szerződés minden betűjét elolvasni, még az aláírása előtt. Ne fogadjon el kizárólagos szerződést. Ha egyedül eladta ingatlanát 3 napon belül értesítse az ingatlanost.
Vevőként fontos téma a vételár kifizetése: hol, mikor, hány részletben, mennyit és főleg miből.
Okosan teszi a vevő, ha ügyvéd jelenlétében, az ingatlan adásvételi szerződés, esetleg előszerződés aláírásakor teszi le a foglalót.
Lehetőség van az Eladó vagy Vevő személyes megjelenése nélkül is megkötni az ingatlan adásvételi szerződést. Ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett meghatalmazással rendelkező személy írja alá a szerződést, a felek neve helyén, mint meghatalmazott.
Tisztelt Vásárló küldje az ingatlan adatait,
egy napon belül elkészítem egyedi ingatlan adásvételi szerződését.
Várom szíves érdeklődését!
Egy ingatlan vásárló véleménye>>